市人民政府關(guān)于印發(fā)黃岡市區(qū)國有土地上房屋征收與補償操作指引的通知
黃政規(guī)〔2022〕4號
各縣、市、區(qū)人民政府，龍感湖管理區(qū)、黃岡高新區(qū)管委會、黃岡市臨空經(jīng)濟區(qū)管委會、白蓮河示范區(qū)管委會，市直相關(guān)單位：
《黃岡市區(qū)國有土地上房屋征收與補償操作指引》已經(jīng)2022年7月11日市人民政府第17次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際抓好貫徹落實。
2022年7月14日
黃岡市區(qū)國有土地上房屋征收與補償操作指引
為規(guī)范黃岡市區(qū)國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》《黃岡市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施意見》（黃政規(guī)〔2016〕2號）等相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制訂本指引。
第一章 總則
第一條 本指引適用于黃岡市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個人房屋的征收與補償活動。
第二條 房屋征收工作遵循決策科學(xué)民主、程序正當(dāng)合法、補償公平公開的原則。
第三條 市人民政府統(tǒng)籌黃岡市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。
市房屋征收部門負責(zé)對市區(qū)的房屋征收與補償工作進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，編制年度房屋征收計劃、擬定征收政策、監(jiān)督補償資金使用等工作。
黃州區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)人民政府）為黃岡市區(qū)國有土地上的房屋征收主體，負責(zé)下達項目房屋征收決定和補償決定，負責(zé)房屋征收與補償組織實施工作。
區(qū)人民政府確定的房屋征收部門（以下簡稱區(qū)房屋征收部門），具體負責(zé)房屋征收活動的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和督促，擬訂房屋征收計劃，會同有關(guān)部門統(tǒng)籌做好產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)與管理、落實安置房源等工作�？梢晕蟹课菡魇諏嵤﹩挝唬ê瑢ｉT機構(gòu)）承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督。
黃岡高新區(qū)、黃岡市臨空經(jīng)濟區(qū)、光谷黃岡科技產(chǎn)業(yè)園（以下統(tǒng)稱功能區(qū)）管委會，負責(zé)配合區(qū)人民政府及其房屋征收部門實施征收工作。
市人民政府有關(guān)職能部門按相應(yīng)職責(zé)分工，互相配合，做好危房集中和基礎(chǔ)設(shè)施落后認定、未經(jīng)登記建筑認定、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)、征收與補償?shù)认嚓P(guān)工作，保障房屋征收與補償工作的順利實施。
第二章 危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后認定
第四條 房屋征收涉及舊城區(qū)改建的，由區(qū)人民政府負責(zé)進行危房集中或基礎(chǔ)設(shè)施落后的認定。
第五條 區(qū)建設(shè)主管部門負責(zé)調(diào)查擬征收范圍內(nèi)的危房數(shù)量、建筑面積情況，擬征收范圍內(nèi)及其相鄰區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施情況�；A(chǔ)設(shè)施方面主要包括供電、管道供氣、給水、雨水排放、雨污分流、道路交通、停車位、消防、人防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等情況。有關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)予以積極配合。危房應(yīng)當(dāng)通過房屋安全鑒定予以確定。
第六條 危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的認定：
（一）危房建筑面積占擬征收范圍內(nèi)房屋建筑面積40%以上的情形可認定為危房集中；
（二）第五條規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施中，至少有5項設(shè)施現(xiàn)狀配置低于現(xiàn)行配置標(biāo)準50%的，可以認定為基礎(chǔ)設(shè)施落后；至少有3項基礎(chǔ)設(shè)施基本沒有配置的，可以認定為基礎(chǔ)設(shè)施落后。
第七條 危房集中或基礎(chǔ)設(shè)施落后的認定應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行：
（一）區(qū)人民政府組織建設(shè)（含住房）、房屋征收、規(guī)劃等相關(guān)主管部門和單位（含有關(guān)市直部門和單位）及功能區(qū)管委會有關(guān)部門，根據(jù)調(diào)查的危房數(shù)量、建筑面積和基礎(chǔ)設(shè)施配置情況進行認定，其認定結(jié)果由市住建局核定；
（二）認定為危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)公布認定結(jié)果，征求公眾意見，征求意見期限為15日；
（三）征求意見結(jié)果由區(qū)人民政府予以公布。
第八條 經(jīng)認定未達到危房集中標(biāo)準的區(qū)域，區(qū)人民政府應(yīng)對零星D級危房制定相關(guān)政策，可以參照征收補償政策予以收購或按房屋征收審批流程納入周邊房屋征收項目，進行科學(xué)疏導(dǎo)，排除重大民生安全隱患。
第三章 房屋征收計劃編制
第九條 舊城區(qū)改建擬納入房屋征收計劃的，其改建范圍內(nèi)的房屋及基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)符合危房集中或者基礎(chǔ)設(shè)施落后的標(biāo)準。
第十條 區(qū)房屋征收部門會同功能區(qū)管委會相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)于每年10月底前編制下一年度房屋征收計劃。由區(qū)房屋征收部門匯總報區(qū)人民政府研究。
第十一條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)于每年11月底前向市房屋征收部門報送房屋征收計劃（含明確資金來源方案，其中包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)資金）。市房屋征收部門會同有關(guān)部門進行審查后，報市人民政府批準。經(jīng)批準后分別納入市、區(qū)兩級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。特殊情況下可以對計劃進行調(diào)整和補充。
第四章 房屋征收范圍確定
第十二條 市規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)以房屋征收計劃及基礎(chǔ)設(shè)施落后、危房集中認定結(jié)果為基礎(chǔ)，出具規(guī)劃意見所劃定的范圍線（以下稱規(guī)劃線）。區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃線為基礎(chǔ)，綜合考慮公共利益的需要和對被征收房屋、土地使用權(quán)利所造成的影響等因素，合理確定征收范圍。
第十三條 市房屋征收部門負責(zé)對區(qū)房屋征收部門確定的房屋征收范圍進行審核。
第十四條 對于規(guī)劃線上的騎線房屋，房屋征收部門可根據(jù)實際情況，按照以下方式確定征收范圍：
（一）保留騎線房屋不影響房屋征收后的建設(shè)活動的，可不將騎線房屋納入征收范圍；
（二）拆除騎線房屋在規(guī)劃線內(nèi)的部分影響剩余部分房屋安全的，應(yīng)當(dāng)將騎線房屋全部納入征收范圍；
（三）拆除規(guī)劃線內(nèi)部分房屋，影響其剩余房屋、土地的基本使用或安全結(jié)構(gòu)功能的，可將剩余房屋、土地全部納入征收范圍；
（四）拆除騎線房屋在規(guī)劃線內(nèi)的部分不影響或者采取相應(yīng)安全措施后不影響剩余部分房屋安全的，可只將騎線房屋在規(guī)劃線內(nèi)部分納入征收范圍。
第十五條 房屋征收決定作出后，因公共利益需要擴大征收范圍的，或者房屋所有權(quán)人要求將剩余房屋納入征收范圍的，區(qū)房屋征收部門可參照征收補償方案確定的補償標(biāo)準，與房屋所有權(quán)人進行協(xié)商，簽訂房屋收購協(xié)議進行收購；因公共利益需要擴大征收范圍的也可按法定程序另行作出房屋征收決定，實施房屋征收活動。
第十六條 區(qū)房屋征收部門可依據(jù)項目規(guī)模大小和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估結(jié)論等有關(guān)情況，將規(guī)劃征收范圍劃為若干片區(qū)，分期、分片實施房屋征收。
第五章 未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理
第十七條 未經(jīng)登記建筑是指未依法取得房屋權(quán)屬登記證書的房屋。
第十八條 作出房屋征收決定前，由區(qū)人民政府牽頭，組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處等有關(guān)單位對未經(jīng)登記建筑的情況進行調(diào)查，會同市自然資源和規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門進行認定，由區(qū)人民政府根據(jù)認定結(jié)果作出處理意見。
第十九條 未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定和處理，應(yīng)當(dāng)遵循尊重歷史、實事求是的原則。
第二十條 區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測繪單位對未經(jīng)登記建筑土地房屋面積進行測量，繪制未經(jīng)登記建筑現(xiàn)狀圖，并拍照留證。未經(jīng)登記建筑的土地房屋面積根據(jù)測繪單位出具的測繪報告予以確定。
第二十一條 未經(jīng)登記建筑認定分為四個類型：
第一類未經(jīng)登記建筑：1990年4月1日前建造的；經(jīng)縣級以上人民政府同意建造的；經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、國土主管部門批準建造的；1990年4月1日之后至2007年7月9日自行建造并經(jīng)市區(qū)查違機構(gòu)處理認定結(jié)案的；
第二類未經(jīng)登記建筑：1990年4月1日至2007年7月9日自行建造，未經(jīng)市區(qū)查違機構(gòu)處理認定，但確屬尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的；
第三類未經(jīng)登記建筑：未超過批準期限的臨時建筑；
第四類未經(jīng)登記建筑：無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響，限期拆除或應(yīng)予以沒收的；2007年7月9日以后自行建造的；超過批準期限的臨時建筑和未經(jīng)批準建造的臨時建筑。
第二十二條處理方式：
對認定為第一類未經(jīng)登記建筑的，按照被征收住宅房屋價值進行補償；
對認定為第二類未經(jīng)登記建筑的，按照不高于被征收住宅房屋價值的90%給予補償；
對認定為第三類未經(jīng)登記建筑的，按照評估價值給予補償；
對認定為第四類未經(jīng)登記建筑的，不予補償；
房屋征收范圍確定后，違反規(guī)定實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不予補償。
經(jīng)核實在市區(qū)無其他住房（含承租公房）的，可適當(dāng)提高未經(jīng)登記建筑補償比例，提高比例不超過3%。符合條件的，還可申請保障性住房。
第二十三條 未經(jīng)登記建筑的建設(shè)時間應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋報建審批、施工監(jiān)理、驗收、行政處罰、歷史測繪等能證明建筑建設(shè)時間的資料綜合判斷后予以確定。
第二十四條 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且按照許可內(nèi)容建設(shè)的未經(jīng)登記建筑，可認定為未經(jīng)登記的合法建筑，按照合法建筑補償標(biāo)準予以補償，并給予相應(yīng)的補助。
原房屋有合法房屋權(quán)屬證書，拆除改建后的房屋未經(jīng)登記，改建后的房屋與原證載面積一致的部分參照前款規(guī)定處理。對超過原記載面積的部分按認定結(jié)果處理。
第二十五條 認定為第四類的未經(jīng)登記建筑，應(yīng)當(dāng)依法予以拆除，由區(qū)人民政府確定的部門書面告知被征收人認定結(jié)果。認定為其他類型的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將認定結(jié)果在擬征收范圍內(nèi)予以公布。
第六章 征收補償方案
第二十六條 擬訂征收補償方案之前，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對擬征收范圍內(nèi)被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格進行預(yù)評估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格咨詢意見。征收補償方案征求意見時，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)同時公告被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格咨詢意見。
第二十七條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和相關(guān)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對征收補償方案進行論證，論證意見應(yīng)當(dāng)明確征收補償方案是否符合房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定。
第二十八條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將征收補償方案在房屋征收范圍內(nèi)和政府網(wǎng)站予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日。征求意見期限內(nèi)，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收現(xiàn)場辦公地點提供征求意見表。同時征求被征收人選擇征收補償方式的意見，告知其反饋意見的方式。被征收人及其他公眾認為征收補償方案不符合房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)于征求意見期限內(nèi)提交經(jīng)本人簽字的征求意見表反饋意見。
第二十九條 區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對反饋意見進行歸納整理向區(qū)人民政府報告。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況在房屋征收范圍內(nèi)和政府網(wǎng)站予以公布。
第三十條 在征求意見期限內(nèi)，過半數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合房屋征收與補償相關(guān)規(guī)定的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，根據(jù)聽證會意見對征收補償方案進行修改。
第七章 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估
第三十一條 制定房屋征收補償方案前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的有關(guān)規(guī)定，指定具有法定職責(zé)的部門或者委托無利害關(guān)系的第三方專門機構(gòu)，就房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并根據(jù)評估結(jié)論制定相應(yīng)的風(fēng)險防范、化解、處置措施和應(yīng)急預(yù)案。
第三十二條 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）房屋征收項目及征收補償方案的基本情況；
（二）房屋征收補償方案征求意見情況；
（三）征收補償資金準備情況和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源建設(shè)儲備情況；
（四）對實施房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；
（五）評估結(jié)論。
第三十三條 經(jīng)評估認為實施房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險較小的，可以實施房屋征收；存在重大社會穩(wěn)定風(fēng)險的，不得實施房屋征收。
第八章 房屋征收決定
第三十四條 區(qū)人民政府作出征收決定前，應(yīng)將房屋征收補償方案、征收補償資金及提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源情況報送市房屋征收部門備案后，由區(qū)人民政府作出房屋征收決定發(fā)布征收公告并組織實施。報告及備案應(yīng)當(dāng)提交下列資料：
（一）項目列入市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃或項目批準文件、規(guī)劃意見；
（二）根據(jù)規(guī)劃意見確定的征收范圍圖；
（三）房屋征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查基本情況，含未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認定材料；
（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告；
（五）項目征收成本測算報告；
（六）征求意見后修改完善的征收補償方案，以及區(qū)人民政府對征收補償方案的可行性論證意見；
（七）房屋征收補償費用足額到位的證明材料，包括貨幣補償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值等；
（八）經(jīng)認可的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋規(guī)劃建設(shè)方案；
（九）房屋征收部門與房屋征收實施單位簽訂的委托合同。
第三十五條 區(qū)人民政府作出房屋征收決定之前，房屋征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲存、�？顚Ｓ谩�
（一）房屋征收補償費用足額到位是指房屋征收部門所支配的貨幣補償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價值總和不低于測算的房屋征收補償所需資金。
（二）貨幣補償資金數(shù)額根據(jù)銀行出具的資金證明或者授信融資證明確定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場價值根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的房地產(chǎn)價值評估報告或者價格咨詢意見確定。
（三）房屋征收補償費用包括征收所需補償資金、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建設(shè)資金、工作經(jīng)費等，應(yīng)當(dāng)存儲在區(qū)房屋征收部門或者出資單位在銀行開設(shè)的房屋征收項目資金專戶，做到�？顚Ｓ�。出資單位在銀行開設(shè)房屋征收項目資金專戶的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與開戶銀行、出資單位簽訂賬戶資金監(jiān)管協(xié)議。
（四）市人民政府根據(jù)房屋征收資金平衡方案報告預(yù)算所需征收補償資金額，充分保障區(qū)人民政府相應(yīng)工作經(jīng)費，并根據(jù)工作開展情況進行獎懲。具體內(nèi)容、款項以及辦法、措施由市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行確定。
第九章 房屋征收補償與安置
第三十六條 區(qū)人民政府作出房屋征收決定后7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)發(fā)布公告，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)與公告一并公布，并制作影像資料保存。征收補償方案、征收范圍圖、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋規(guī)劃建設(shè)方案作為附件予以公示。公告、房屋征收決定、征收補償方案、征收范圍圖、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋規(guī)劃建設(shè)方案均應(yīng)當(dāng)加蓋區(qū)人民政府印章。
第三十七條 被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估確定，評估程序和技術(shù)規(guī)范按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，評估時點為房屋征收決定公告之日。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第三十八條 被征收人房屋價值分戶評估結(jié)果應(yīng)予以公示。公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。分戶評估報告應(yīng)當(dāng)直接轉(zhuǎn)交被征收人；被征收人拒絕簽收的，可以采取留置方式轉(zhuǎn)交；直接轉(zhuǎn)交有困難的，可以采取郵寄方式轉(zhuǎn)交。采取上述方式無法轉(zhuǎn)交的，可以采取公告方式轉(zhuǎn)交。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向被依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。復(fù)核和鑒定期間，不影響房屋征收活動實施。
第三十九條 區(qū)人民政府可根據(jù)項目實際情況采取預(yù)征收方式實施房屋征收活動，且應(yīng)在征收補償方案征求意見之前將采取預(yù)征收方式進行公告。區(qū)房屋征收部門或委托的征收單位根據(jù)征收補償方案，與被征收人預(yù)簽征收補償協(xié)議。在規(guī)定期限內(nèi)，預(yù)簽約戶數(shù)達到規(guī)定簽約比例的，作出房屋征收決定并公告后，預(yù)征收補償協(xié)議生效。預(yù)簽約戶數(shù)未達到規(guī)定簽約比例的，終止實施預(yù)簽征收補償協(xié)議方式的房屋征收。簽約比例由區(qū)人民政府確定，但不得低于85%。
第四十條 為維護公有房屋承租人合法權(quán)益，保障其基本生活生存條件，可采取先處置后征收的辦法實施征收。處置辦法由區(qū)人民政府制定。
第四十一條 區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估報告確定的被征收房屋價值（包括裝飾裝修、附屬設(shè)施等價值）以及過渡安置、獎勵、補助等給予補償，并告知被征收人。
第四十二條 被征收房屋裝飾裝修價值補償經(jīng)協(xié)商無法達成一致的，一般應(yīng)當(dāng)在簽約期限內(nèi)完成評估工作，被征收人拒絕入戶評估的除外。
第四十三條 房屋征收補償中涉及附屬（構(gòu)筑）物，按照其重置價給予補償，重置價標(biāo)準由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。
第四十四條 征收個人住宅房屋，對按期簽約、搬遷的被征收人給予獎勵。征收非住宅房屋以及單位房屋也可以對被征收人給予適當(dāng)獎勵。獎勵的具體標(biāo)準由區(qū)人民政府另行確定，在征收補償方案中予以明確。
第四十五條 臨時安置補償費由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照被征收房屋類似房屋市場租賃價格評估確定，評估時點為房屋征收決定公告之日。征收個人住宅房屋，臨時安置補償費原則上按被征收房屋主體建筑面積（不超過360平方米）計發(fā)，建筑面積不足60平方米的，按60平方米計算臨時安置補償費。
第四十六條 對家庭住房建筑面積不足40平方米且被認定是市區(qū)內(nèi)唯一住房的被征收人，按40平方米面積予以補償。對于困難群體，可以給予適當(dāng)?shù)恼魇摘剟詈脱a助，在征收補償方案中予以明確。
第四十七條 被征收人選擇貨幣補償?shù)�，臨時安置過渡期為自征收補償協(xié)議約定的搬遷之日起12個月。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時安置過渡期自征收補償協(xié)議約定的搬遷之日起，至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交房之日順延三個月截止。過渡期一般不超過3年。
第四十八條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值由依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收決定公告之日的時點評估確定。征收個人住宅房屋，同等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值高于被征收房屋價值的，對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被征收房屋相同建筑面積部分，可以對被征收人給予適當(dāng)補助，由區(qū)人民政府確定，具體標(biāo)準在征收補償方案中予以明確。
第四十九條 因征收生產(chǎn)、經(jīng)營性房屋造成停產(chǎn)停業(yè)，對被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。具體標(biāo)準根據(jù)房屋被征收前的納稅情況、經(jīng)營規(guī)模、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素予以協(xié)商，在項目征收與補償方案中依法明確，原則上不超過被征收房屋評估價值的5%，由區(qū)人民政府確定。協(xié)商不成的，可以委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估并由區(qū)人民政府審核確定。被征收人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：
（一）被征收房屋的權(quán)屬證明或者合法建筑認定結(jié)果，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋；
（二）合法、有效的營業(yè)執(zhí)照（三證合一），且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所（生產(chǎn)、經(jīng)營場所）為被征收房屋；
（三）已辦理稅務(wù)登記且有正常生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅憑證；
（四）被征收房屋存在租賃關(guān)系的，提供租賃合同。
第五十條 被征收人改變房屋用途作為商業(yè)門面（主要指用于商業(yè)經(jīng)營的一樓門面）使用，且以該房屋為注冊地址辦理了營業(yè)執(zhí)照的，除按照原房屋證載用途予以補償外，若改變用途部分房屋實際價值高于原房屋證載用途價值的，對其實際用于經(jīng)營的部分，可以根據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況，按照不超過兩者價差的50%給予補助，具體標(biāo)準由區(qū)人民政府確定，在征收補償方案中予以明確。
第五十一條 根據(jù)市區(qū)房地產(chǎn)市場供需情況變化，可以制定房屋征收調(diào)節(jié)政策。在供過于求、去庫存壓力較大時，通過房票、獎勵、補助等方式，鼓勵選擇貨幣補償，鼓勵購買市區(qū)商品房，鼓勵通過團購市區(qū)商品房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。具體政策及執(zhí)行期限，由市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組另行確定。
第五十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積一般按照被征收房屋建筑面積確定，原則上人均40平方米。因房屋結(jié)構(gòu)不可分的原因可適當(dāng)增加建筑面積。增加建筑面積的辦法及價格，由區(qū)人民政府結(jié)合房屋征收項目的實際情況確定。
第五十三條 區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋情況報市房屋主管部門，由市房屋主管部門會同房屋征收部門對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實施監(jiān)管。
第五十四條 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，由區(qū)人民政府牽頭，市住建、自然資源和規(guī)劃、國有投資公司等部門和單位配合，統(tǒng)籌房源進行置換。
第五十五條 按照“先簽約、先騰退、先安置”的原則優(yōu)先分配選房。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的不動產(chǎn)權(quán)證統(tǒng)一由區(qū)房屋征收部門督促房屋開發(fā)建設(shè)單位在還房之日起一年內(nèi)集中辦理。辦證涉及國家政策規(guī)定稅費減免之外的部分由被征收人承擔(dān)。
第五十六條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋需要在改建地段或者就近地段建設(shè)的，按照下列程序辦理：
（一）區(qū)房屋征收部門初擬選址地理信息，報市規(guī)劃主管部門確定，對用地性質(zhì)和規(guī)劃條件進行論證；
（二）區(qū)房屋征收部門根據(jù)選址確定的意見，委托建筑設(shè)計單位設(shè)計房屋建筑方案，報市規(guī)劃主管部門初審；
（三）市規(guī)劃主管部門初審認為符合規(guī)劃的，出具規(guī)劃建筑方案審查意見；
（四）區(qū)房屋征收部門將擬建設(shè)房屋的座落位置、套數(shù)、戶型、建筑面積等列入征收補償方案；
（五）房屋征收決定作出之后，區(qū)房屋征收部門通過評估確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格，并報區(qū)人民政府；
（六）區(qū)房屋征收部門與被征收人就擬建設(shè)房屋用于征收補償簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議；
（七）區(qū)房屋征收部門根據(jù)簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的情況，確定用于征收補償房屋的座落位置、套數(shù)、戶型、建筑面積、預(yù)訂價格，報區(qū)人民政府審核后，提交土地主管部門，納入土地出讓文件；
（八）區(qū)房屋征收部門與土地競得人、依法確定的開發(fā)主體就用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋簽訂預(yù)訂協(xié)議，鎖定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源；
（九）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋取得預(yù)售許可證之后，被征收人可以憑區(qū)房屋征收部門開具的購房通知書和產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，與依法確定的開發(fā)主體簽訂商品房買賣合同。交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時，區(qū)房屋征收部門與被征收人根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的約定，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋與被征收房屋價值差價。
第五十七條 區(qū)房屋征收部門的計劃房源用于對接房屋征收項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，剩余的房源可以用于其他房屋征收項目。
剩余房源用于其他房屋征收項目，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)重新評估確定，評估時點為其房屋征收項目房屋征收決定公告之日。若評估價格高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)訂價格，其溢價部分屬投資方收益。根據(jù)還建需求多余房源經(jīng)市人民政府批準后，可進入市場交易，收益由投資方所有。
第十章 補償決定與申請人民法院強制執(zhí)行
第五十八條 區(qū)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)房屋征收部門報請區(qū)人民政府作出補償決定。補償決定一般應(yīng)當(dāng)自簽約期滿之日起6個月內(nèi)作出。
第五十九條 被征收房屋所有權(quán)人不明確是指暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或者產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭議、訴訟等情形。房屋所有權(quán)人下落不明，經(jīng)區(qū)房屋征收部門發(fā)布公告后仍無法找到，導(dǎo)致不能達成協(xié)議的，參照被征收房屋所有權(quán)人不明確處理。
第六十條 區(qū)房屋征收部門報請區(qū)人民政府作出補償決定，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
（一）報請作出補償決定的申請；
（二）被征收房屋基本情況，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋基本情況；
（三）被征收房屋評估資料；
（四）對被征收房屋的征收補償方案；
（五）區(qū)房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，需要提交協(xié)商記錄，協(xié)商記錄應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人簽名，當(dāng)事人拒絕簽名的，由現(xiàn)場見證人簽名。被征收房屋所有權(quán)人不明確的，不需要提交協(xié)商記錄；
（六）與作出補償決定相關(guān)的其他材料。
第六十一條 區(qū)人民政府收到區(qū)房屋征收部門的申請后，應(yīng)當(dāng)審查決定是否受理；對決定受理的，應(yīng)當(dāng)書面通知被征收人。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起30日內(nèi)作出補償決定，并于7個工作日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
第六十二條 補償決定內(nèi)容：
（一）房屋征收部門、被征收人的姓名或者名稱等基本情況；
（二）爭議的事實和理由；
（三）認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)；
（四）對被征收人的具體補償方案；
（五）搬遷期限（不得少于15日）；
（六）被征收人申請行政復(fù)議、提起行政訴訟的權(quán)利及期限。
第六十三條 作出補償決定時，被征收人已明確選擇征收補償方式的，應(yīng)當(dāng)按照其選擇的征收補償方式作出補償決定。
被征收人未明確選擇征收補償方式的，應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種補償方式，區(qū)房屋征收部門可以代為選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。執(zhí)行補償決定時，被征收人選擇貨幣補償方式的，區(qū)房屋征收部門可將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值折現(xiàn)，并根據(jù)補償決定載明的貨幣補償金額給予貨幣補償。
第六十四條 補償決定應(yīng)當(dāng)直接送達被征收人；被征收人拒絕簽收的，可以留置送達；直接送達有困難的，可以郵寄送達。采取上述方式無法送達的，可以公告送達。公告送達，應(yīng)當(dāng)在案卷中載明原因和送達經(jīng)過。
第六十五條 被征收人拒絕領(lǐng)取貨幣補償款或者接收產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，對采取貨幣補償方式的，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將貨幣補償資金以專戶存儲的方式予以保管或者向公證機構(gòu)申請?zhí)岽婀C；對采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式、未選擇補償方式或者被征收房屋所有權(quán)不明確的，由區(qū)房屋征收部門負責(zé)妥善保管補償決定明確的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
第六十六條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，區(qū)人民政府依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
被征收人對補償決定不服提起行政訴訟的，在訴訟過程中，對不及時搬遷可能會給國家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補損失的，區(qū)人民政府可以申請人民法院先予執(zhí)行。
第六十七條 申請人民法院強制執(zhí)行之前，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)催告被征收人履行搬遷義務(wù)。催告應(yīng)當(dāng)以書面形式作出，并載明下列事項：
（一）履行義務(wù)的期限；
（二）履行義務(wù)的方式；
（三）被征收人依法享有的陳述權(quán)和申辯權(quán)。
被征收人收到催告書后有權(quán)進行陳述和申辯。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)充分聽取當(dāng)事人的意見，對當(dāng)事人提出的事實、理由和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)進行記錄、復(fù)核。當(dāng)事人提出的事實、理由或者證據(jù)成立的，應(yīng)當(dāng)予以采納。
第六十八條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與安置補償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十一章 附則
第六十九條 市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制訂房屋征收與補償相關(guān)文書的示范文本。
第七十條 本指引自印發(fā)之日起施行，有效期5年。在此之前的有關(guān)房屋征收政策，與本指引不相符的以本指引為準。本指引施行前已依法作出房屋征收決定的項目，按照原房屋征收決定載明的征收補償方案和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十一條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村集體土地上的房屋合法性認定與征收補償，可參照本指引實施。區(qū)人民政府應(yīng)參考戶籍性質(zhì)、家庭居住人口、宅基地使用情況、集體土地使用權(quán)證載面積等因素進行合法性認定，實行一次性價值評估和一次性征收補償。區(qū)人民政府可根據(jù)實際情況調(diào)整集體土地上房屋征收補償相關(guān)獎勵和補助標(biāo)準，在征收補償方案中明確。